감정평가법의 조정 순서 — 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 — 를 그대로 따르는 부동산 가치평가 엔진입니다. AI는 출처와 조회일이 붙은 원자료만 웹 검색으로 모으고, 계수·불확실성·권리 차감의 실제 계산은 결정론적 코드가 수행합니다.
대화로 매물 정보를 하나씩 채워드립니다. 면적·층·관리비·주차·희망 가격, 그리고 나중에 알면 곤란해질 수 있는 사항까지 순서대로 여쭤봅니다. 가격이 적정한지는 판단하지 않고, 말씀하신 그대로 기록합니다.
이 채팅창은 SP-24d_kestate_register를 그대로 번들링해 hondi의 AI 백엔드를 직접 호출합니다. 대화 내용은 화면에 정리되어 보일 뿐, 실제 매물로 자동 게시되지 않습니다 — 정리된 내용을 복사해 담당자에게 전달해 주세요. 아직 실사용 검증 초기 단계입니다.
지역·건물 형태·가격대를 말씀해 주시면 AI가 실제로 웹 검색해 찾은 매물만 보여드립니다. 가격 평가나 "좋은 매물" 추천은 하지 않습니다 — 검색 결과를 출처·조회일과 함께 그대로 나열할 뿐입니다. 로그인이나 개인정보 입력 없이 바로 써 보실 수 있습니다.
이 채팅창은 SP-24b_kestate_search를 그대로 번들링해 hondi의 AI 백엔드를 직접 호출합니다. 아직 실사용 검증 초기 단계이니 결과가 이상하면 조건을 다르게 말씀해 다시 시도해 주세요.
거래사례비교법은 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거치고, 공시지가기준법은 시점수정·지역요인 및 개별요인 비교·그 밖의 요인 보정을 거쳐 가액을 산정합니다. 국가는 시점수정, 지역은 지역요인, 개별은 개별요인에 그대로 대응합니다.
비교사례의 거래 시점과 평가 기준 시점 사이의 지수 변화로 가격을 보정합니다.
인구 감소·정비구역 단계·학군·인프라는 중앙값이 아니라 불확실성(σ)만 키웁니다.
등기부상 권리를 두 갈래로 나눠, 서로 다른 산출물에 각각 반영합니다.
hondi 저장소의 docs/kestate/valuation-methodology.md(v2.0, 2026-09-29)를 이 페이지에 옮긴 것입니다. 부동산 가치에 영향을 주는 변수를 전체 지도로 그린 뒤, 각 항목이 실제로 구현됐는지를 코드·프롬프트 기준(2026-09-30)으로 표시했습니다. 구현되지 않은 항목은 구현되지 않았다고 그대로 적었습니다.
한국은 「감정평가에 관한 규칙」이 물건 종류별로 주방식을 정해 둡니다. hondi는 그중 거래사례비교법 계열의 아파트 매매만 다룹니다.
| 방식 | 원리 | 적합 대상 | hondi 상태 |
|---|---|---|---|
| 거래사례비교법 | 유사 거래사례를 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교로 조정 | 아파트 등 거래가 빈번한 부동산 | 부분 시점수정·지역요인·개별요인 3단계는 구현. 사정보정(특수 거래 정상화) 단계는 코드에 없음. 아파트 매매 한정 |
| 공시지가기준법 | 표준지 공시지가 기준, 시점수정·지역요인·개별요인·그 밖의 요인 보정 | 토지 | 부분 조정 순서의 골격만 공유. 용도지역·용적률·개발행위허가 등 토지 평가 자체는 미구현 |
| 원가법 | 재조달원가 − 감가수정 | 신축 건물, 공장·학교 등 특수 목적 | 미반영 건물 감가수정 로직 없음 |
| 수익환원법 | 순영업소득(NOI) ÷ 환원율, 또는 DCF | 임대용 상가·오피스·물류센터 | 미반영 NOI·환원율·공실률 추정 로직 없음 |
변수를 성격이 다른 여섯 축으로 나눠야 "정성 위험은 σ만 키우고, 관측된 값만 중앙 추정을 움직인다"는 원칙을 축마다 다르게 적용할 수 있습니다.
| 축 | 항목 | 처리 방식 | 상태 |
|---|---|---|---|
| A. 거시·시장 | 기준금리·주담대 금리, LTV·DTI·DSR, 규제지역 지정, 보유세·양도세, 입주 물량, 미분양 | 시점수정 지수에 후행 반영될 뿐 별도 변수 없음. 시장 전체에 작용하므로 대화마다 새로 찾지 않고 플랫폼 공용 지표로 만드는 설계가 필요 | 보류 |
| B. 지역요인 | 대상 지역 대비 비교사례 지역의 가격 수준비 | 중앙 추정을 움직이는 유일한 지역 요소. 출처·조회일 있는 관측값일 때만 | 구현 |
| B. 지역요인 | 인구 감소, 정비구역 단계(초기·후기), 학교 통폐합, 인프라 축소 | 중앙 추정은 그대로 두고 σ만 키움(지역 지수와의 이중계산 방지). 출처·조회일 없으면 채택 안 함. 정비구역의 상방 효과(가격 방향)는 반영하지 않음 | 부분 |
| B. 지역요인 | 교통·IC 접근성, 인근 상권, 역세권, 치안, 주요 산업, 개발 호재, 학군 선호도 | 신뢰할 만한 공개 출처 조사가 아직 안 됨. 개발 호재는 "확정 단계" 판정 기준을 먼저 정해야 함. 상방 요인은 위험 σ 모델과 성격이 달라 별도 설계 필요 | 보류 |
| C. 개별 — 물리적 특성 | 층수(로열층) | 대상 층 ±3층 비교사례가 3건 이상이면 그 사례만으로 중앙값을 구하고, 부족하면 전체를 쓰되 σ 가산. 층별 프리미엄 계수는 만들지 않음(보정 표본 없음). 대상 층은 출처·조회일 필수. ±3층·최소 3건·σ 값은 가정이며 미보정. 최상층·1층 특수성은 미반영 | 부분 |
| C. 개별 — 물리적 특성 | 맹지·도로 미접합 | 개별 하자로 제출하면 일반 하자보다 큰 σ 가산 | 구현 |
| C. 개별 — 물리적 특성 | 향·조망, 인테리어·리모델링, 평면 타입, 동 위치, 사용승인일(연식), 세대당 주차, 커뮤니티·관리비, 일조·소음 | 국토부 실거래 API에 없는 정보가 많아 별도 출처가 필요하거나 이용자에게 직접 물어야 함 | 미반영 |
| D. 개별 — 권리분석 | 매수인 인수 부담(대항력 있는 선순위 임차보증금 등), 제3자 근저당 | 인수 부담은 공정가치에서 차감. 제3자 근저당은 자산가치는 그대로 두고 대출 담보가치에서만 차감. 등기부 미확인이면 "선순위 권리 불명"으로 전체 거부 | 구현 |
| D. 개별 — 권리분석 | 가압류·가처분·유치권 | 등기부에서 하나라도 확인되면 순위를 계산하지 않고 전체 거부(K-Law·변호사 상담 안내). 틀린 계산보다 안전한 보수적 선택 | 구현 |
| D. 개별 — 권리분석 | 말소기준권리 실제 순위 계산, 전세권·지상권·지역권 유형별 처리 | 순위 판정은 법률 검토가 선행돼야 해서 구현하지 않음. 용익물권은 자유 서술 유형으로만 기록 | 미반영 |
| E. 개별 — 임대차 | 임차인 존재 여부 → 계약 조건 → 대항력 순서, 상가건물임대차보호법 환산보증금 | SP 프롬프트 지시로만 반영(환산보증금 기준액은 코드에 고정하지 않고 매번 웹 검색). 실제 대화에서 지켜지는지는 실행 검증 전 | 부분 |
| E. 개별 — 임대차 | 계약갱신청구권, 권리금 보호 | 구현하지 않음 | 미반영 |
| F. 물건 유형 | 아파트 매매 외 전부(오피스텔·상가·오피스·토지·단독/다가구·분양권) | SP-24a가 "아파트 매매만"을 먼저 안내하고, 지원 밖 유형이 제출되면 코드가 값을 내지 않고 범위 밖으로 거부. 유형별 주방식 자체는 없음. 유형 미제출 시 코드는 막지 않아 SP의 준수에 의존 | 부분 |
AI가 값을 만들어내지 않도록, 계산과 증거 수집의 역할을 엄격히 분리합니다.
비교사례 3건 중앙값, 지수 시점수정, 지역 정성 위험, 제3자 근저당이 함께 있는 경우입니다. 실제 물건이 아닙니다.
계산 로직은 hondi-staged-valuation.js의 유닛 테스트로 검증되어 있습니다.
이 페이지는 소개용이며, 실제 감정평가 서비스는 아직 운영 중이 아닙니다. 아래 10개 항목은 2026-09-30 기준, hondi/estate 저장소를 직접 확인해 정리한 상태입니다 — 낙관적으로 반올림하지 않았습니다.
hondi-staged-valuation.js, 최초 반영 때 유닛 테스트 27건 신규, hondi 저장소 main에 병합됨. 현재 settlement 유닛 테스트는 159건 전부 통과합니다.
estate 저장소가 estate.hondi.net 도메인으로 공개되어 이 페이지가 실제로 열립니다. 2026-09-28 기준 "배포 URL 404 — 미완"이던 항목입니다.
commit 8895711 (CNAME)gwp-registry.js·sp-catalog.json에 status: 'pending'으로 등록됨. call-ai.js 디스패치 배선은 의도적으로 포함하지 않았습니다. 격리 실행 검증 도구(sp24a-dry-run.mjs)로 부산 강서구 명지동 아파트 1개 시나리오를 처음부터 끝까지 돌려 봤을 뿐, 다른 지역·유형·선순위 권리가 있는 경우는 아직 못 돌려 봤습니다.
저장소 전체를 검색했지만 실제 정산 완료 사건(추정가·실제 매각가 쌍) 데이터가 하나도 없습니다. 미완이 아니라, 지금은 착수할 데이터 자체가 없는 상태입니다.
연변동성 기본값 6%, 지역·개별 σ 가산치, 층 비교의 ±3층 창 등은 전부 가정값입니다. 4번과 같은 이유로 — 검증 표본이 없어 — 지금은 보정 자체가 불가능합니다.
국토부 실거래가·R-ONE·인구통계·서울 정비구역 등 구체적 출처 URL을 SP-24a와 검증 규약 문서에 반영했습니다.
commit 2b9be8c3혼디 추정치를 같은 법정동·계약월 실거래 중위값과 대조하는 CLI를 만들었고, 아파트 매매 엔드포인트는 2026-09-29 제주시(50110)로 실제 호출해 검증했습니다(이 과정에서 버그 2건 발견·수정). 나머지 6개 데이터셋(오피스텔·상업업무용·토지·공장창고·전월세)은 엔드포인트와 응답 스키마가 미확인입니다. 사람이 수동으로 돌리는 도구이며 정식 백테스트를 대체하지 않습니다.
2026-09-29두 채팅 위젯이 이 페이지에서 실제로 동작하지만, 실행 검증 도구 없이 배포하고 실사용 관찰로 대신한 상태입니다. 물건 등록은 대화 내용을 화면에 정리해 "복사하기"만 제공하며 자동 게시되지 않습니다 — 매물을 저장·공개하는 백엔드가 아직 없습니다.
SP-24b 2026-09-28 · SP-24d 2026-09-30 (PR #476)매도인·경매 신청자용 소개서 SP와 사진 분석 프롬프트는 작성됐지만 라이브가 아닙니다. ① 사진 분석(비전) 호출 모듈, ② 격리 실행 검증 CLI, ③ call-ai.js 배선을 이 순서로 끝내기 전에는 실사용자 경로를 열지 않습니다. 드론·항공영상 AI 분석은 플랫폼에 없고 저장만 가능합니다.
2026-09-30방법론 문서의 우선순위 갭 중 두 가지를 반영했습니다. 대상 층 ±3층 비교사례로 좁히고(부족하면 σ 가산), 아파트 매매 외 유형은 값을 내지 않고 범위 밖으로 거부합니다. 유닛 테스트 13건 추가. 실제 LLM 대화에서 SP가 이 규칙을 지키는지는 아직 실행 검증 전이고, 말소기준권리 순위 계산은 법률 검토 선행이라 구현하지 않았습니다.
2026-09-30status를 바꾸지 않습니다. 등기부가 실제로 확보된 경우, 다른 지역·물건 유형, 선순위 권리가 있는 경우를 더 돌려 본 뒤 사람이 판단합니다.